Prawnik od nieruchomości: zakup, najem, zasiedzenie

Nieruchomość to zwykle największa transakcja w życiu, a błąd w umowie albo niesprawdzona księga wieczysta mogą kosztować latami. Umowa przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, podobnie jak umowa deweloperska. Notariusz czuwa nad formą czynności, ale nie reprezentuje interesów jednej ze stron, dlatego przy złożonej transakcji kupujący albo sprzedający często korzysta z własnego pełnomocnika.

Podstawowym źródłem wiedzy o nieruchomości jest księga wieczysta. Pokazuje, kto jest właścicielem, jakie prawa i roszczenia obciążają nieruchomość, w tym służebności, oraz czy jest wpisana hipoteka. Przed zakupem warto sprawdzić wszystkie jej działy i porównać je ze stanem faktycznym.

Wiele spraw to spory: z deweloperem o wady lokalu albo opóźnienie, z najemcą o zaległy czynsz i opróżnienie lokalu, między współwłaścicielami o zniesienie współwłasności, między sąsiadami o granice i drogę konieczną. Osobną grupą jest zasiedzenie. Posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości przez zasiedzenie po 20 latach, jeśli uzyskał posiadanie w dobrej wierze, a po 30 latach, jeśli uzyskał je w złej wierze.

Prawnik od nieruchomości przydaje się zarówno przed transakcją, jak i wtedy, gdy spór już trwa. Warto się z nim skontaktować, gdy:

• kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego albo od dewelopera i chcesz sprawdzić umowę przed podpisaniem,
• deweloper opóźnia odbiór albo odmawia usunięcia wad,
• najemca nie płaci czynszu i nie chce opuścić lokalu,
• jesteś współwłaścicielem i nie możesz porozumieć się z pozostałymi,
• sąsiad kwestionuje granicę działki albo odmawia przejazdu,
• korzystasz z nieruchomości od wielu lat i chcesz stwierdzić zasiedzenie,
• w księdze wieczystej są wpisy, których nie rozumiesz.

• numer księgi wieczystej i jej aktualny odpis,
• akt notarialny nabycia, umowę deweloperską, umowę przedwstępną,
• umowę najmu i dowody zaległości, jeśli spór dotyczy najmu,
• protokół odbioru lokalu, zgłoszenia wad, korespondencję z deweloperem,
• mapy, wypisy z rejestru gruntów, dokumenty podziału działki,
• dowody posiadania nieruchomości przy zasiedzeniu: rachunki, zeznania sąsiadów, zdjęcia,
• decyzje administracyjne dotyczące nieruchomości, jeśli są.

Część spraw kończy się bez sądu: prawnik sprawdza stan prawny, negocjuje i przygotowuje umowę, a transakcja kończy się aktem notarialnym. Tu czas zależy głównie od stron, banku i notariusza.

Spory sądowe mają różny tryb. Zasiedzenie, zniesienie współwłasności i ustanowienie drogi koniecznej rozpoznaje sąd w postępowaniu nieprocesowym, a spory z deweloperem, sprawy o zapłatę czynszu i o eksmisję toczą się w procesie. W sprawie o zapłatę sąd może wydać nakaz zapłaty. Na sprzeciw od nakazu w postępowaniu upominawczym są 2 tygodnie od doręczenia, więc nakazu nie wolno odkładać.

Sprawy nieruchomości często wymagają opinii biegłych, na przykład geodety albo rzeczoznawcy majątkowego, i przesłuchania świadków. Trwają zwykle od kilku miesięcy do ponad roku, a sprawy złożone dłużej. Od wyroku przysługuje apelacja w terminie dwóch tygodni od doręczenia wyroku z uzasadnieniem.

Opłaty zależą od rodzaju sprawy i są określone w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: w sprawach o zapłatę opłata zależy od wartości przedmiotu sporu, a w wielu sprawach nieprocesowych jest stała. Do tego mogą dojść zaliczki na opinie biegłych. Transakcje u notariusza wiążą się z taksą notarialną, opłatami sądowymi za wpisy w księdze wieczystej i podatkami. Wynagrodzenie prawnika ustalasz bezpośrednio z kancelarią.

• Czy stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej jest bezpieczny dla mnie?
• Jakie postanowienia umowy z deweloperem albo sprzedającym warto zmienić?
• Jakie mam uprawnienia wobec dewelopera przy wadach i opóźnieniu?
• Jak odzyskać lokal od najemcy, który nie płaci?
• Czy spełniam warunki zasiedzenia i jak to udowodnić?
• Czy spór da się zakończyć ugodą bez sądu?
• Ile kosztuje prowadzenie sprawy i co obejmuje wynagrodzenie?

Opisujesz sprawę nieruchomości raz, a kancelaria od razu widzi, czy chodzi o transakcję, czy o spór.

1. 1 Opisujesz sprawę rodzaj nieruchomości, jej położenie, problem, terminy. Możesz dołączyć dokumenty.
2. 2 Zapytanie trafia do kancelarii, która prowadzi sprawy nieruchomości w Twoim regionie albo przyjmuje je zdalnie.
3. 3 Odpowiedź przychodzi na Twój adres e-mail. Sam decydujesz, czy umówić konsultację.

Sprawy pokrewne: gdy nieruchomość pochodzi ze spadku, zobacz, jak pracuje adwokat od spraw spadkowych. Przy mieszkaniu po rozwodzie przyda się adwokat podział majątku, a przy kredycie we frankach kancelaria frankowa.

Nieruchomości w miastach: adwokat Warszawa, adwokat Gdańsk, adwokat Kielce albo inne miasta.

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego zwykle najpierw sprawdza się księgę wieczystą, stan prawny lokalu i to, czy nikt w nim nie jest zameldowany ani nie mieszka bez zgody sprzedającego. Potem strony zawierają umowę przedwstępną z zadatkiem albo zaliczką. Różnica ma znaczenie: zadatek przepada albo wraca w podwójnej wysokości, gdy jedna ze stron nie wykona umowy z przyczyn, za które odpowiada.

Przy zakupie od dewelopera kluczowa jest umowa deweloperska: harmonogram, terminy przeniesienia własności, zasady odbioru i usuwania wad, warunki odstąpienia od umowy. Wpłaty nabywcy trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Prawnik od nieruchomości czyta umowę przed podpisaniem, wskazuje ryzyka i proponuje zmiany. Po odbiorze pomaga egzekwować usunięcie wad i dochodzić roszczeń z rękojmi, gdy deweloper nie wywiązuje się z obowiązków.